以前のコラム（何を取り壊したか【2017.09.15所得税】）では、取り壊しの時期や資産の規模の違いにより、取り壊し費用は場面で異なる取り扱いがされる点について記述しました。
今回は、資産損失について、不動産所得が赤字となってしまう場合の【制限がされる独特な処理】を確認しようと思います。

さて、建物の取り壊しにまつわる費用と損失については、処理の分かれ目となるポイントが２つあります。１つ目は、費用と損失の区分ですが、
建物を取り壊すことによって資産そのものについて生じた損失を［資産損失］と言い、
この損失には、取り壊しに伴い支出した解体や除去の費用である［関連費用］は含まれないという点です。
なお、資産損失は【未償却残高】とも表現し、取り壊しによってゼロになってしまうその建物の帳簿価額（＝減価償却後）をいいますが、関連費用を除く資産損失だけが制限されることになります。
そして２つ目は、不動産の貸付けが事業的規模か否かという点です。
事業的規模でない場合を【非事業的規模】とか【業務的規模】と表現し、その判定には【５棟１０室】という基準があって、例えば、アパートなら１０室以上であれば事業的規模と判断できるのですが、この点、不動産の貸付けが、
事業的規模であるときの資産損失は［全額］が必要経費に算入されるのに対して、
事業的規模でないときの資産損失は［その年分の不動産所得を限度］として必要経費に算入されるという違いがあります。

では、資産損失について、不動産所得が赤字となってしまう場合を当てはめてみようと思います。例として、次の貸家１棟を取り壊した場合をイメージして頂きたいのですが、念のため、用語の使い方として【控除する】とは【経費勘定で計上（＝必要経費に算入）する】ことを意味します。
①関連費用（取り壊し費用）・・・１８５万円
②資産損失（未償却残高）・・・１２０万円
③不動産所得の金額（①と②の金額を控除する前）・・・２００万円
これを制限がないものとして単純に計算すると、不動産所得の金額は▲１０５万円（＝③－①－②）の赤字ですが、例は、事業的規模ではないため、必要経費の算入が制限される独特の処理をしなければなりません。

処理の順序としては、関連費用①は制限を受けず全額が必要経費に算入されることから、資産損失控除前（＝関連費用控除後）の不動産所得の金額は１５万円（＝③－①）となります。
次に、資産損失②はその控除前の不動産所得の金額（＝15万円）を限度とすることから、資産損失１２０万円のうち１５万円を控除します。この結果、最終的な不動産所得の金額は０円（＝マイナスにはなりません）となり、資産損失１２０万円のうち控除しきれなかった１０５万円は必要経費に算入することができません。切り捨てられてしまい、勘定科目であれば事業主貸となるでしょうし、他に活躍することはないということです。
また、応用として、仮に例の関連費用①が２３０万円だった場合、資産損失②を控除する前で既にマイナスですが、結果、不動産所得の金額は▲３０万円の赤字であり、資産損失１２０万円の全額が、必要経費として何も活躍しないということになってしまいます。

上記の取り扱いは、建物の全部を任意で取り壊した場合を想定しましたが、建物の一部の取り壊しや災害等による損失の別であったり、事業的規模か否かの判定時期など、更に違った切り口で考えてみると、建物の取り壊しにまつわる費用と損失の注意点は、まだまだあります。
身近なところでは、社長が同族会社に有償で貸し付けていた店舗１棟を取り壊した場合に置き換えて考えることができますが、必要経費の算入が制限される独特の処理をしなければならない点は同じです。反面、不動産所得の金額が赤字にならない場合や、不動産の貸付けが事業的規模である場合は、資産損失に制限はありませんので、混同しないようにして下さい。
この基本的な考え方をもとに、他の注意点については、本年分の確定申告に間に合うように確認したいと思います・・・。

＜参考＞所得税法第３７条、５１条、所得税基本通達２６－９、５１－２